신생아 특례 주택 구입 자금 대출 받으려면? 요건과 혜택 등에 대한 S씨의 이야기

신생아 특례 대출은 부동산의 가격 하락과 저출산의 위기에 대한 정부의 해결책으로 나온 대출 상품입니다. 기존 주택구입자금 대출이나 전세 자금 대출보다 낮은 금리의 대출입니다. 2024.1.29부터 시행을 한다고 밝혔고, 해당 대출을 취급하는 은행과 관련 기금 e 든든 누리집을 통해 신청을 할 수 있습니다.

여기서는 신생아 특례 대출에 대한 가상의 S 씨의 이야기를 통해 전반적인 대출 조건 및 기간, 대출 가능 금액, 금리 등에 대해 알아보고자 합니다. 이제 시작해 보겠습니다. 

 

목차

1. S 씨의 가구 

S 씨의 재정과 가족 상황

S 씨는 부잣집 아들은 아니지만 그간의 회사 생활과 부업으로 자신의 자산을 모아 오고 있었다. 그러다 지난 2020년에 반려자를 만나 결혼을 하였고, 2022년 3월에 득녀하여 슬하에 딸 한 명을 두고 있다. 현재 아내는 둘째를 임신 중이다.

 

S 씨의 현 직장은 중견 기업의 과장으로 연봉이 6천만 원정도이며, 아내는 회사원으로 급여는 약 4천만 원 후반 대이다.

 

현재 보유자산은 금융자산(청약통장 포함), 주식, 보험, 자동차 및 전세 보증금 등 포함하여 보유 자산액은 3억 원정도가 된다. 전세 대출금 5천만 원의 부채가 있다.

• 가족상황 : S 씨 본인, 임신 중인 배우자, 딸
• S 씨 연봉 : 6천만 원
• 아내 연봉 : 4천만 원 후반
• 보유 자산 : 약 3억 원
• 전세 대출금 : 5천만 원
• 총 보유 자산액 : 약 2.5 억 원
• 주택보유 상황 : 무주택자

2. 신생아 특례 대출 알아보기

특례 대출 요건과 부합 여부

둘째가 태어나기 전에 집을 구매하고 싶은 마음이 들어 아내와 상의하여 신생아 특례 대출을 받기로 결정을 했다. 그리고 '신생아 특례 대출, 출산하면 1.6% 금리로 최대 5억 원 대출조건 및 혜택과 기간'이란 블로그 글을 찾아 읽었다.

신생아 특례는 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산하거나 입양한 무주택 가구(세대주) 가구가 대출 대상입니다. (단, 출산한 자녀 또는 입양아는 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용됩니다.) 

 

자세히 읽어보던 S 씨는 "2023년 1월 1일 이후 출생아부터 "라는 글귀를 읽는 순간 화가 치밀며 "신청일 기준 2년 이내라면, 24년도에 신청한다 치면 22년도 출생아까지 돼야 하는 거 아니야!"라고 얼굴을 찡그리며 한 마디 내뱉었다.

법적인 혼인여부와 상관없이 혼인신고 없이 출산한 부부에게도 적용되며, 부부 합산 연소득 1.3억 원 이하, 순보유 자산액은 4.69억 원 이하여야 합니다. 임신 중인 자녀는 지원대상이 되지 않으며 출산 후 특례 대출을 신청할 수 있습니다." 

 

"임신 중인 자녀는 지원대상이 되지 않지만 출산 후에 대출 신청이 가능하다."라는 문장을 읽으며 '출산일은 올해 6월, 전세 계약 갱신일은 그 후 3개월 이후인 9월 달이라서, 전세 보증금으로 전세자금 대출금을 갚고, 나머지 금액과 신생아 특례 구입 자금 대출을 합하여 집을 구매할 수 있겠구나.' 하는 생각이 들었다.

 

또한 부부 합산 연소득 1.3억 원 이하 요건과 순보유 자산액은 4.69억 원 이하 요건은 모두 부합되고, 출생아 관련 요건만 부합되면 되겠다고 생각했다.

※ 대환의 경우, 주택 구입 자금 마련 용도의 기존 주택담보대출에 대해 대환 가능.

(단, 출생아 요건에 부합해야 함)

 

▶궁금증

하나, 그럼 신생아를 낳아서 아내가 육아휴직 중이라면 부부 연소득은 어떻게 산정하는 거지?

=> 아내의 휴직 전 1년 소득을 기준으로 연소득을 계산한다.

 

둘, 전세 자금 대출을 받은 경우 신생아 특례 대출로 갈아탈 수 있나?

=> 기존 기금 전세 자금 대출을 받은 경우 신생아 특례 전세 자금 대출로 대환 할 수 있다. 하지만 전세계약 개시일 또는 갱신일 기준 3개월 이내에 대환 신청을 해야 가능하다.

 

=> 전세 자금 대출에서 신생아 특례 구입자금 대출로 갈아타기 위해서는 기금 주택담보 구입 자금 대출과 전세 자금 대출은 동시에 받을 수 없기 때문에 전세 자금 대출을 모두 상환 후, 신생아 특례 구입자금 대출을 신청할 수 있다.

신생아 특례 대출은 기존 주택담보 대출을 근간으로 설계되어 있어 많은 부분이 비슷하다.

특례 대출 얼마까지 가능할까?

구입 주택은 주택가액 9억 원 이하, 전용면적 85㎡이하의 주택(읍/면 100 ㎡이하의 주택)

 

전용면적 85 ㎡이라면 32평 정도이고, 100 ㎡은 약 39평 정도가 된다. 실거래 가격은 다르겠지만 검색사이트를 통해 알아본 대략적인 실거래 가격은 경기도권에서 아파트 기준 전용면적 25평은 3~5억 원 정도로 검색된다.  

 

대출은 최대 5억 원까지 가능하고 LTV 70% 까지(생애 최초 주택구입자는 80%), DTI는 60% 이내, 대출 기간은 10년 / 15년 / 20년 / 30년 만기로 무거치 또는 1년 거치 중 선택가능합니다.

 

S 씨의 경우, 생애 최초 주택구입자이므로 LTV 80% 까지로 대출 가능 금액은 최대 2.16억 원이다.

• [ LTV = (대출가능금액) X 100 / 주택의 담보평가액 ]
• [ DTI = (연간 주택대출 원금 + 이자) X 100 / 연간소득 ]
• 주택담보평가액 : 약 2.7억 원 (경기도 수원시 장안구 정자동 실거래가 약 4억~5억 원인 OO아파트 기준 부동산 공동주택 공시가격) 
• 대출가능금액 = 0.8 x 2.7억 원 = 2.16억 원

대출 금리는 어느 정도 될까?

대출 금리는 소득과 만기 기간에 따라 적용되며 특례기간은 1자녀 기준으로 5년간 적용됩니다. 하지만 특례기간 종료되면 가산 금리가 추가됩니다. 

 

특례기간 5년 동안 부부 연소득이 약 1억 인 S 씨의 특례금리는 2.7% ~ 3.3%의 금리를 받을 수 있다. S 씨는 '대출 만기 기간에 따라 정확한 금리는 정해지지 않았지만 만기 기간이 4개이므로 0.15% 간격의 특례 금리가 정해질 것 같다.'라고 예상했다. 

 

또한 S 씨의 생각에는 연소득 8천만 원 초과하는 세대의 경우 특례기간의 연장이 되지 않는다면  한국은행에서 고시한 11월 주택담보대출 가중평균금리가 약 4.48% 이고, 은행연합회에서 고시한 은행별 주택담보대출 평균 금리가 신용점수에 따라 달라지지만 대략 4.2% ~ 5.29% 정도로 나타났다. 그중 작은 값을 특례 종료 후 금리로 정한다고 하면 5년이 지난 이후의 금리는 확실치 않지만 4% 내외의 금리가 적용될 가능성이 농후해 보였다.

 

※ 세부금리표는 1월 29일 이전 기금 e 든든 누리집을 통해 공지될 예정입니다.

 

기금 e 든든 누리집 바로가기

혜택은 없을까?

1) 기존자녀 1명당 0.1%, 추가 출산 자녀 1명당 0.2%, 청약저축에 가입하여 5년 이상이면  0.3%, 10년 이상 0.4%, 15년 이상 0.5% 적용되며 신규분양의 경우 0.1%, 전자계약매매를 하면 0.1%의 우대금리를 중복허용하여 적용합니다. 우대금리는 특례 기간과 상관없이 적용됩니다.

2) 추가출산을 하면 자녀 1명 당 0.2%의 우대금리를 적용하면서 신생아 특례기간을 5년 더 연장할 수 있습니다. 단, 금리는 최저 1.2%까지, 특례기간의 연장기간은 총 최대 15년까지 가능합니다. 

 

S 씨는 여기까지 읽고서 자신에게 해당되는 전체 내용을 아래와 같이 요약 정리했다.

• 경기도 일대의 4억 원대의 아파트 전용면적 85 ㎡(약 32평) 내의 구입 희망
• 둘째가 태어나면 신생아 특례 대출을 신청 예정
• 생애 최초 주택구입자로 LTV 80%까지인 약 2억 원 정도 대출 가능
• 금리는 확정되지 않았지만 특례 금리 5년간 약 3%로 계산
• 특례기간 이후 대출 금리 대략 최대 4.5%로 계산 
• 우대금리 : 기존자녀 0.1% + 청약저축가입 10년 이상 0.4% + 전자계약매매 0.1% = 0.6%
• 상환 기간 및 방법 : 만기 20년 , 1년 거치 (아내의 육아 휴직기간 고려), 원금 균등방식

대출금 상환 방식에 따른 월납입금과 총이자 비교

 

이자와 납부액 계산하기

S 씨는 신생아 특례 대출을 받았을 때 납부해야 할 원금과 이자의 총 납부금액이 얼마인지 계산해 본다.

① 대출금 : 2억 원

② 특례기간 적용금리 : 3 % - 0.6 = 2.4%

③ 특례 이후 적용금리 : 4.5 % - 0.6% = 3.9% 

④ 상환방법 : 원금균등방식(체감식), 1년 거치, 만기 20년

⑤ 연소득 1억 원, 240개월 동안 대출금리 4.5% 일 때, DTI = 18.79% 

 

DTI 계산하기

 

▶거치 기간인 1년 동안 특례 적용하여 매월 40만 원씩, 1년 동안 총 480만 원의 이자를 납부해야 한다.

구분	이자액	원금잔액
거치기간 동안	매 월 40만 원	2억 원

 

대출상환원리금 계산하기

 

▶12개월 후 ~ 60개월 까지 특례 적용

• 월평균 이자액 : 358,772원
• 월평균 납부액 : 1,235,965원
• 기간 동안 총이자납부 금액 : 17,221,053원
• 기간 동안 총 상환원금 금액 : 42,105,264원

 

▶특례 적용이 끝난 61개월 ~ 240개월 까지

• 월평균 이자액 : 258,004원
• 월평균 납부액 : 1,135,197원
• 기간 동안 총이자납부 금액 : 46,440,790원
• 기간 동안 총 상환원금 금액 : 157,894,740원

원금 균등 분할 상환은 아래와 같다.

 

3. 마무리

지금까지 S 씨의 상황을 예시로 들어 신생아 특례 주택구입자금 대출에 대해 알아보았습니다. 계산이나 정보가 현재까지 극히 제한적이라 최대한 여기저기 알아보며 작성하여 다소 이해하기 어렵고, 난해할 수 있습니다. 이해해 주시고 필요로 하는 부분만 취하시면 됩니다.