신생아 특례 대출 , 출산하면 1.6% 금리로 최대 5억 원 대출 조건 및 혜택 과 기간

신생아 특례 주택구입 및 전세 자금 대출을 지난 12월 27일 국토교통부에서 2024년 1월 29일부터 시행한다고 발표했습니다. 신생아 특례의 주요 사항은 무주택자이거나 1 주택을 소유한 가구이면서 최근 출산한 가구에 주택구입 및 전세 자금을 낮은 금리로 정부가 대출을 지원해 준다는 것입니다.

여기서는 신생아 특례 주택 구입 자금 대출의 요건과 금리 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

목차

신생아 특례 주택구입 대출

신생아 특례 대출은 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 (대환 대출의 경우 1 주택을 소유한 가구) 가구에 대해 주택도시기금을 통해 최저 1.6%의 금리로 최대 5억 원까지 특례기간이 5년인 주택구입 자금 특례 대출 상품과 최저 1.1%의 금리로 최대 3억 원까지 특례기간이 4년인 전세자금 특례 대출 상품으로 구성되어 있습니다.

 

여기서는 신생아 특례 주택구입자금 대출(디딤돌 대출)에 대해 조금 더 자세한 조건과 금리 및 대상 등의 상세한 내용을 알아보겠습니다.

구분	신생아 특례 대출
	주택구입자금 대출
금리	최저 1.6%
대출한도	최대 5억 원
특례적용기간	5년(연장가능)
대환	신청일 기준 2년내 자녀 출산 및 입양

 

① 시행 일자 : 2024.01.29.(월)부터

② 신청 가능 기관 : 주택기금 대출 취급은행(우리, 국민, 농협, 신한, 하나 등 5개 은행)과 기금 e 든든 누리집을 통해 신청 가능

 

기금e든든 누리집 바로가기

※ 신생아 특례 대출 신청은 1.29.(월) 이후 신청 가능합니다.

1. 대출 요건

1) 출생아 출생요건 및 주택 보유 여부

신생아 특례 주택구입 자금 신규대출은 대출 신청일 기준 2년 내에 출산하거나 입양한 민법상 성년인 무주택 세대주가 주택을 취득하기 위해 주택 매매계약을 체결한 경우(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가) 지원하며, 출생아와 입양아의 출생 연도는 2023년 1월 1일 이후부터 지원합니다. 아쉽게도 2022년도 출생아와 입양아를 둔 가구는 지원대상이 아닙니다. 임신 중인 태아의 경우는 출산 후 지원이 가능합니다.

무주택의 요건은 세대주를 포함하여 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 분양권이나 조합원의 입주권도 주택보유로 간주하니 무주택 요건을 잘 따지셔야 합니다.

세대주

주민등록상에 형제, 자매를 제외한 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계 비속인 세대원이 세대원으로 이루어진 세대주를 말합니다. 다만 '세대주의 배우자, 주민등록표상 세대원으로 등록되었지만 대출접수일 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정되는 자' 경우도 세대주로 인정합니다.  

 

기존 주택구입 자금 용도로 대출하여 1 주택을 보유한 가구의 경우도 위와 마찬가지로 신청일 기준 2년 내에 출산한 경우 2023년 1월 1일 이후의 출생아 또는 입양아에 대해 신생아 특례 대출로 대환 할 수 있습니다.

 

대환대출?

현재 보유한 대출을 자신에게 유리한 조건의 대출로 바꾸는 것을 말합니다. 일반적으로 높은 금리의 대출을 낮은 금리의 대출로 갈아타는 경우가 많습니다.

 

2) 결혼 여부

결혼에 대한 여부는 상관없이 출생아에 대한 요건이 중요합니다. 혼인 신고 없이 출산한 동거 부부의 경우라도 출생아의 요건과 주택보유 여부등 기타 요건에 적합하다면 대출 신청이 가능합니다. 현재 임신 중이라면 출산 후 신생아 특례 대출을 신청할 수 있습니다.

 

3) 중복 대출여부

• 주민등록표 상 성년인 세대원 전원 중 주택도시기금대출을 이용 중이면 대출을 할 수 없습니다. 단, 주택도시기금의 전세대출을 받은 경우에는 실행일 당일에 상환조건부로 대출 가능
• 다른 목적물(다른 주택)로 주택담보대출을 이용 중인 차주 또는 배우자라면 대출 불가
• 동일 물건지로 한국주택금융공사의 전세 및 월세자금보증을 이용 중이면 대출 불가 (대출 실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우 대출 가능)
• 혼인신고를 하지 않은 차주의 경우, 신생아 기준 가족관계증명서상 등재된 부모에 대해 동일한 신생아로 중복대출 불가

 

4) 소득요건

부부합산 연소득이 1.3억 원 이하이고, 순자산 가액이 4.69억 원 이하(2024년도 기준)여야 합니다. 혼인하지 않은 경우, 대출 신청인과 신생아 기준의 가족관계증명서상 등재된 신생아 부모의 합산 총소득과 순자산 가액을 계산합니다.

순자산?

부동산, 현금, 자동차 및 금융자산 등의 합계에서 대출금, 신용카드 잔액 등의 금융부채 및 일반부채를 뺀 자산을 말합니다. 신생아 특례대출 신청요건에서의 순자산가액은 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 '소득 5 분위별 자산 및 부채현황' 중 2024년도 기준 소득 4 분위 전체가구의 평균값인 4.69억 원을 기준으로 합니다. 

 

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2. 대출 대상 주택 및 신청 기간 

1) 대출 신청 시기

구입한 주택의 소유권이전등기를 하기 전에 신청을 하거나 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. 대환대출의 경우 대출신청시기에 제한 없이 신청가능합니다.

 

2) 대상주택

구입 주택은 대출접수일을 기준으로 담보주택의 평가액 9억 원 이하이면서, 전용면적 85㎡ 이하의 주택(전용면적 32평), 읍·면은 100㎡이하(전용면적 39평)의 주택

 

3) 대출한도와 기간

① 최대 5억 원까지 대출 가능합니다.

② LTV (주택담보대출비율)은 70% 이내, 생애최초 주택구입자는 80% 이내 적용

③ DTI(총부채원리금상환비율)는 60% 이내 적용

④ 대출 한도는 매매(분양) 가격 이내로 하고,  대출총액 '신생아 특례 내 집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출'이 매매가격을 초과해서는 안됩니다.

⑤ 대출 기간은 10년 / 15년 / 20년 / 30년 만기 (1년 거치 또는 무거치) 중 선택할 수 있습니다.

⑥ 원리금균등분할상환 / 원금균등분할상환 / 체증식상환 중 선택 1 

LTV, DTI?
LTV(Loan To Value ratio)는 '주택담보대출 비율'로
담보인 주택의 평가액에 대해 대출 가능한 금액의 비율입니다.

만약 담보인 주택의 평가액이 1억이고, LTV 70%까지 적용된다면
대출가능 금액은 7천만 원까지입니다.
LTV = (대출가능금액) x 100 / 주택의 담보평가액 

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DTI(Debt To Income ratio)는 '총부채원리금상환비율'로
대출로 주택을 구입할 때 대출자의 상환할 수 있는 능력을 나타내는 비율입니다.
DTI 비율이 낮을수록 상환능력이 큽니다.
만약 부부합산 연소득이 8천만 원, 대출금 3억 원, 금리 2%, 대출기간이 30년 만기라면
DTI는 약 27.5%가 됩니다. 
DTI = (연간 주택대출 원금 + 이자) x100 / 연간소득

 

DTI 계산하기

3. 대출 금리 및 혜택

1) 대출금리와 지원 기간

주택구입 자금 대출에 대한 신생아 특례 금리는 1.6% ~ 3.3% 로 소득과 만기 기간에 따라 달리 적용되고, 1자녀 (2023.01.01 이후 출생아) 기준으로 5년간 지원됩니다.

신생아특례 주택구입 대출 금리

 

특례 금리가 적용되는 5년이 지나 종료가 되면 금리가 변경됩니다.  이후 다른 자녀를 출산 시 특례기간의 연장 및 우대금리가 적용됩니다.

구분	특례 금리	특례 금리 종료 후 금리
연소득 8.5천만 원 이하	1.6 ~ 2.7%	2.15% ~ 3.25% (특례 금리 + 0.55% 가산)
연소득 8.5천만 원 초과	2.7 ~ 3.3%	약 4.3% ~ 4.5% (대출 시점의 시중은행 월별 금리 중 최저치 적용) 추후 공지 예정

 

2) 우대금리

신생아 특례의 우대금리는 기존 자녀의 여부, 추가 출산 여부, 청약가입의 여부, 신규분양의 여부, 전자계약매매의 여부에 따라 0.1~0.5%의 금리 혜택이 더해집니다. 단, 금리의 하한선은 1.2% 까지입니다.

구분	기존자녀	추가출산	청약가입	신규분양	전자계약매매
우대금리	0.1%(1명당)	0.2%(1명당)	0.3% ~ 0.5%	0.1%	0.1%

 

① 신생아 특례 대출 신청일을 기준으로 출생 후 2년을 초과한 자녀(기존자녀) 경우 1명당 0.1%의 우대금리

(기존자녀 : 대출 신청일 기준 2년 이내의 출생한 자녀보다 먼저 출생한 자녀 ) 

 

② 신생아 특례 대출을 받은 이후 추가 출산한 자녀 또는 대출 신청일 기준 2년 이내의 출생아들 중 대출 조건이 되는 자녀를 제외하고 추가 출산한 자녀 1명당 0.2%의 우대금리

 

③ 청약(종합) 저축 통장 우대금리

• 가입기간 5년 이상 60회 차 이상 납부  0.3%
• 가입기간 10년 이상 120회 차 이상 납부 0.4%
• 가입기간 15년 이상, 180회 차 이상 납부  0.5%

④ 구매한 주택이 신규분양(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 임대아파트의 최초 분양계약 체결) 일 경우 0.1% 우대금리

 

⑤ 전자계약시스템으로 주택을 전자계약매매한 경우(2024.12.31 신규접수 분까지) 0.1%의 우대금리

 

※ ① + ② + ③ + ④ + ⑤ 모두 중복해서 적용할 수 있습니다.

 

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3) 추가출산 혜택

신생아 특례 주택구입 자금 대출을 받은 후 추가 출산하는 경우 추가 출산한 자녀 1명당 금리 0.2%의 우대금리를 적용하고, 기존의 5년의 특례기간을 자녀 1명당 5년 더 연장할 수 있는 혜택이 있습니다. 금리 하한선은 1.2%이며, 특례기간 상한 기간은 총 15년입니다. 

자녀수 (특례 대출 조건의 자녀 포함)	특례금리 - 우대금리	특례기간
1자녀	1.6 ~ 3.3%	5년
2자녀(쌍둥이 포함)	1.4 ~ 3.1%	5년 + 5년 연장가능
3자녀 이상(삼둥이 포함)	1.2 ~ 2.9%	5년 + 10년 연장가능

 

즉, 특례 대출 신청 시 조건이 되는 출생아(쌍둥이, 삼둥이)를 포함하여 추가 출산으로 인한 자녀의 수 3명까지가 정부에서 지원할 수 있는 최대치가 됩니다.

 

예 1) 23년 1월에 첫째 출산 후 대출실행, 24년 12월에 둘째 출산한 경우 우대금리 0.2% , 특례금리 적용기간 5년 연장

 

예 2) 23년 1월에 첫째 출산, 24년 11월에 둘째 출산 후, 24년 12월 대출신청한 경우 우대금리 0.2% , 특례금리 적용기간 5년 연장 => 이유: 대출 신청일 기준 2년 이내 출생한 자녀 2명 

 

예 3) 22년 1월에 첫째 출산, 23년 12월에 둘째 출산 후, 24년 2월 대출 신청한 경우 우대금리 0.1% , 특례금리 적용기간 연장 없음 => 이유: 대출 신청일 기준 2년 이내 출생한 자녀 1명(둘째) 

 

4. 대환대출

1) 용도

신생아 특례 주택구입 자금 대출의 경우, 위의 출생아 또는 입양아의 조건을 만족 시 주택 구입자금 마련 용도의 기존 주택담보대출이어야 합니다.

 

2) 대출 금액 한도

기존 주택담보대출 잔액 범위 내에서 대출 신청 가능하지만 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내에 대환 대출을 신청하는 경우 신생아 특례 디딤돌 대출한도 내에서 신규대출로 취급합니다.

 

3) 채무자

대출자의 경우 기존주택담보대출의 채무자와 신생아 특례 대출의 채무자는 동일해야 합니다. 단 배우자의 경우는 동일인으로 간주하여 취급합니다. 

 

5. 대출 계산(예시)

1) 대출 계산 (예시)

• 주택의 평가액 4억,
• 생애최초주택구입자 LTV 80% ,
• 최대 대출가능 금액 4억 원 중 3억 원 대출
• 부부합산 연소득액 8천만 원,
• 대출 금리 + 우대금리 등 약 2% ,
• 거치기간 없는 30년 만기, 원리금균등분할 상환의 경우

DTI 27.5%로 통과로 대출에 대한 이자와 원리금 상환액을 계산해 보겠습니다.

신생아 특례 주택 구입자금 대출 시 이자 및 원리금 상환액

마무리

신생아 특례 주택자금 대출(디딤돌 대출)에 대해 조건 및 세부 사항에 대해 알아보았습니다. 신생아 특례의 요건에 해당되는 경우, 주택을 구입하고, 구입한 주택의 소유권이전 3개월 이내에 신생아 특례 디딤돌 대출 신청하여 주택을 담보로 하여 대출을 받을 수 있습니다. 요건 및 세부사항들을 꼼꼼히 따져 낮은 이율로 대출을 신청하기 바랍니다.